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    地產行業陷入空前分裂,你是哪一派?
    時間:2017-10-10 09:28  來源:未知   點擊:

    許多東西,都是在失去以后,才能意識到它的珍貴。
    剛剛過去的假期,明源君接觸了一些地產人,總的感覺是:
    地產行業從來沒有像現在這么分裂。面對面的2個同行,互相覺得對方是傻子。
     
    在2016年及之前的許多年里,地產行業是有一些共識存在的,舉例來說,這些共識包括:
    1、地產行業大有可為,未來發展不可限量;
    2、地產行業3年一個周期,一二線三四線輪動;
    3、快周轉是王道,是擴大規模,增加股東收入的通用法寶;
    4、復制也罷創新也好,能賣出去能溢價的房子就是好產品;
    ……
    2016年,地產人的觀點開始分化。2017年,這種分化在加劇。到今天,上面這些共識許多都不存在了。
    地產界分裂成了哪幾派?為什么會分裂?未來究竟會怎樣?明源君下面細細來說。
    01
    樂觀派、悲觀派、實戰派,
    你是哪一派?
    ?
    根據明源君的觀察,目前地產界已經分為3派,而且,這三派都在把觀點付諸實踐,他們的戰略戰術和打法也已經截然不同。
     
    第一派:樂觀派
    樂觀派主要觀點:行業并未發生根本變化,仍然可以按照過去邏輯做地產
    1、本輪調控力度雖然空前,但周期仍然存在,在一兩年之后,市場就會回來。
    2、增量市場遠未到頂,還將持續增長10年以上,還有彎道超車的機會。
    3、市場大邏輯并未發生變化,快周轉、高杠桿、上規模仍然是最佳選擇。存量市場只是補充。
    樂觀派實際行動:大膽上規模、等待政策變化
    1、 敢于提高資產負債率,敢于借錢,敢于上杠桿,繼續在熱點城市拿地。
    2、 手中樓盤價格達不到自己想法就不出售,放在那里靜待限價令寬松或市場回暖。
    3、 將90%以上精力放在新的住宅樓盤的開發上,繼續復制產品線,做快周轉。
    4、 對產業地產、存量、小鎮等持觀望態度。
    第二派:悲觀派
    悲觀派主要觀點:行業規則已經發生根本變化,要徹底轉型退出地產行業
    1、 本輪調控將長期持續,周期已經不存在了,市場將持續惡化。
    2、 增量市場已經到頂,利益格局已經形成,不再有任何突破性增長的機會。繼續拿地繼續上杠桿,都是極大的冒險。
    3、 存量市場是另外的市場,開發商在其中并沒有優勢,而且存量市場也沒有特別大的機會。
     
    悲觀派實際行動:迅速出售項目乃至企業,離開地產行業
    1、 已經開發的項目,不再因為限價做任何等待,只要不虧本,盡快出手賣光。
    2、 開發中的項目或者地塊,迅速轉手給其他開發商,不計較價格。
    3、 不再進入小鎮、存量等新興領域,持現金離場,或直接轉型到文化、商業等領域。
     
    第三派:實戰派
     
    實戰派主要觀點:地產行業仍然有大機會,能否抓住看實戰操作
    1、 本輪調控的本質,是將周期拉長了,市場會回暖,只是沒有那么快。
    2、 增量市場在城市化進程完成之前,都將持續增長,但要精選城市、精選地塊,才能享受相關紅利。
    3、 存量、小鎮等新興市場是大市場,培育這個市場需要時間。但未來要想有所作為,現在就得率先布局。
    4、 地產行業利潤率會下降,但地產作為一個比較好的行業將長期存在。
     
    實戰派實際行動:戰術精細化,內部標準改變,戰略布局新興市場
    1、 只拿符合自己標準的地塊,精選城市、精選區域,不再為上規模而上規模。
    2、 嚴控資產負債率和現金流,保證安全。為了讓資產負債率和現金流在安全范圍,在低利潤情況下出售一些項目。
    3、 不再一味做快速復制、追求快周轉。把項目美譽度、客戶滿意度作為新的最高標準。
    4、 不再以住宅為主,做商住產一體化。戰略布局小鎮、存量,轉型做城市運營商,賺慢錢。
     
    大家可以看到,三派的觀點、實際行動,已經迥然不同,甚至完全相反。
    許多東西,都是在失去以后,才能意識到它的珍貴。
    剛剛過去的假期,明源君接觸了一些地產人,總的感覺是:
    地產行業從來沒有像現在這么分裂。面對面的2個同行,互相覺得對方是傻子。
    在2016年及之前的許多年里,地產行業是有一些共識存在的,舉例來說,這些共識包括:
    1、地產行業大有可為,未來發展不可限量;
    2、地產行業3年一個周期,一二線三四線輪動;
    3、快周轉是王道,是擴大規模,增加股東收入的通用法寶;
    4、復制也罷創新也好,能賣出去能溢價的房子就是好產品;
    ……
    2016年,地產人的觀點開始分化。2017年,這種分化在加劇。到今天,上面這些共識許多都不存在了。
    地產界分裂成了哪幾派?為什么會分裂?未來究竟會怎樣?明源君下面細細來說。
     
     
    那么問題來了,地產人為什么會分裂?
    02
    他人即地獄?
    你的成功理由可能是他的失敗根源!
    同是地產人,為什么觀點、行動會出現如此大的不同?明源君認為,決定每個人的判斷和行為的,更多地是他的過去……而地產人或房企的過去可能完全不同。
    一、所在的區域不同,有切膚之痛后很難作出純理性判斷 
    本輪調控因城施策,而除了部分作全國布局的千億巨頭,大部分房企都是局部布局。
    布局不一樣,感覺就完全不一樣。
    在一線布局的房企,今年處在賣也不是、不賣也不是的矛盾中;而在一線周邊三線布局的房企,今年則是高歌猛進,業績一路飚漲。有的城市還在去庫存,有的城市卻出臺了一堆調控措施,感覺當然不一樣。
    這2年實現高速增長的中梁、祥生、華鴻嘉信等房企,都是重點布局熱點三四線的。
    人類往往是根據過去的經驗做出判斷,一旦有了切膚之痛,就很難做出理性判斷了。
    二、過往積累的資源和優勢不同,夏蟲不可語冰
    有的房企,在過去十幾年里積累的最重要的能力是運營能力,你和他說商住產一體化,說做小鎮、做成是運營商,賺慢錢,他當然很贊同。像協信、金茂都是這樣。
    有的房企,比如綠城。過去積累的最重要的能力是產品力,你和他說少復制產品,每個項目都要匠心設計,讓老帶新成為主要銷售手段,他當然完全贊同。
    可是有的房企,過去積累的最重要的能力就是快速復制,你和他說單純復制做快周轉不行了,他的第一反應就是你說他不行了,當然不會同意你的觀點。
    年財務成本只有2的少數房企,當然可以等待3年、5年,等市場回暖;可是年財務成本是12的房企,等久了只能虧本。
    浙江、福建等民間資本充足的省份,許多房企在規模比較小的時候,可以通過民間借貸來擴張,規模大了以后,再通過銀行、金融創新來融資。可有的省份民間資金少,房企規模小根本就借不到錢,沒有發展機會。
     
    三、初心不同,只想賺錢的,和想做一番事業的,判斷完全不一樣
     
    有的地產人本來就是機會性進入地產行業的,對行業并沒有什么感情,一旦地產行業風險增加、利潤率下降,就會轉行離開。
     
    而有的地產人熱愛這個行業,看著自己做的項目影響了城市、改變了別人的生活,或者項目越來越美,就很有成就感。他們不會輕易離開行業,他們也不知道自己離開行業后,還能做什么。
     
    那么未來究竟會怎樣呢?明源君下面也說說自己的觀點。
    03
     地產永不眠!能力將取代運氣,成為成功關鍵!
    ?
    明源君認為,在未來10年乃至更遠的未來,地產行業都大有可為。
    而這個行業的變化在于:
    1、地產行業的利潤率下降了,與別的行業相比,優勢沒有那么大了;
    2、地產行業對能力的要求會越來越高;
    3、熱愛地產行業、能與時俱進的地產人和房企,必定能獲得應有的回報。
    明源君下面分幾個方面說:
    一、地產行業的高速發展沒有結束,一二線都市圈的人口增長也沒有結束
    現在地產人最關心的2個問題,一是整個行業的高速發展是否結束了,另一個是一二線城市的發展是否結束了。明源君下面詳細來分析。
    韓國的城市化率在1990年達到74.4%以后,放慢了速度。日本的城市化率在1970年就達到了72.2%,1973年經濟的高速增長結束。在此后19年里,城市化率的增長非常緩慢。
    我國2016年城市化率達到57.35%。相當于美國的1940年,相當于日本的1955年。
    近5年,我國的城市化率每年的增長速度有所放慢,是每年1.2個點。
    按照這個速度計算,我國要到達地產高速增長期終結的74%左右的城市化率,最快也要到2030年才會結束,在此之前,還有大量的城市化紅利可以享受。
    一二線城市的人口是否多了,是否飽和?
    中信建投曾對此做過一個研究,引用 Zipf法則。 Zipf法則認為,在一個國家,其人口數量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一……簡要可以理解為一個城市的人口排名和該城市的人口總數的排名應該等于一個固定值……
    多個文獻顯示,美國以及十九世紀的中國和日本,均高度符合Zipf法則。
    而用這個法則來計算我國特大城市的人口增長空間,我國人口增長空間排名前十分別為上海、北京、重慶、深圳、廣州、天津、武漢、東莞、佛山、成都。如下圖所示:
    劇烈的調控是否會改變這一法則呢?明源君認為是不會的,一二線的各種嚴厲的調控政策,只不過是把人群壓到了一二線周邊的三四線,最后形成大的城市圈。而政策一旦松動,這個法則還將進一步起作用。
     二、產品力將成為開發商的生存之本
    大周期是很難穿越的,會殺死一些企業,就好像諾基亞無法變成蘋果。
    要穿越周期,一個辦法是改行,比如像萬達那樣,做旅游、電影、文化等等。
    而如果還要留在本行業,就只有一個辦法,那就是做嶄新的產品,長期而言,產品不行的房企一定沒有未來。
    首先,未來的主要需求,將主要是改善、再改,而不是剛需。買過幾套房的人,他們會看所有的產品細節,再來決定是否購買。而不重視產品的房企,不可能有好的產品積累。
    其次,未來的主要客戶來源,可能是老帶新和再購。口碑將是最好的廣告,而一般的廣告隨著信息傳遞中心的進一步淡化,將不起作用。產品做得好的房企,在5年、10年之后,口碑會進一步加強,而產品不好的房企,5年之后產品的弱點將暴露無遺,并將毀掉自己的品牌,最終毀掉自己的銷售。
    最后,不用心做產品的房企,是最有可能遭遇黑天鵝事件的。比如韓國三豐大百貨的董事長,因為大樓垮塌事故砸死500多人,全家被抓,還賠出全部家產以謝國人。 
    三、靠短周期、靠運氣賺錢的房企和地產人將退出,靠本事吃飯的將占領整個行業
    首先,靠周期吃飯的人很難生存了。
    大家過去已經習慣于3年一個周期。地拿貴了沒關系,等2年房價地價漲了,反而賺錢了。開發慢了也沒關系,等10年再開發,光賣地都能賺10倍……
    這個邏輯以后可能不行了。因為以后的周期,可能不是3年,而是6年。
    如果按6年來算,即使你的財務成本是5,6年也已經是30個點。即使房價上漲了20%,你還是虧了。所以,除了財務成本特別低的國企和少數巨頭,大多數房企不能再打周期的主意了。拿地的時候,必須算到能賺錢才能拿,這對能力是一個很大的考驗。 
    其次,綜合能力不強的房企很難生存了。
    在一二線拿到高價地,以前,你可以等幾年等到房價普漲,你項目做得再差也能賺錢。
    可是現在不行了,你必須有能力,在短期內做出差異化的產品,把土地的價值充分挖掘出來,這對房企的品牌力、產品力、成本力、營銷力,都是很大的考驗。
    整個行業的利潤,也必然是越來越低的。現在已經從20%到8%,未來可能更低。低利潤對房企能力提出了反要求:如果產品力、成本力等能力不強,一著不慎就可能會虧本。
    而且,存量經營、城市運營,都對能力有更高要求
    未來5年, 部分房企將放棄開發模式,改為存量收租模式,以收租為主要業務,而收租模式,將嚴重考驗產品創新能力、運營能力,以及金融能力。
    商住產一體化,考驗的是綜合運營能力。而對于做小鎮和區域經營的城市運營商來說,需要區域規劃、招商、運營等眾多能力。

    看到這里,明源君到底支持哪一派,答案應該很清楚了吧。
     

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